Uno sguardo ad andamenti di compravendite e locazioni per l’anno 2011 Compravendite Domina il segno meno. Fiaip rileva che l’offerta immobiliare, seppur in calo produttivo, continua ad aumentare e le attese dei proprietari, in termini di prezzo di vendita, sono ferme ai valori di mercato del 2006/2007. Due situazioni, queste, che hanno portato ad una diminuzione del -5,84% del numero di compravendite residenziali, un -10-11% per transazioni commerciali di capannoni, uffici e negozi. Una performance del mercato, valutata da Fiaip, ancora inferiore rispetto a quelle che erano le previsioni già negative. Un dato positivo, anche se davanti c’è sempre un segno meno, è l’andamento dei prezzi. Si registrano cali medi abbastanza accentuati rispetto al recente passato: -7% per le abitazioni, -9-10% per uffici e negozi e -3% per i capannoni. Anche se la forbice tra domanda ed offerta rimane ancora elevata, questa discesa non può che aiutare il mercato in una sua ripresa. La reticenza, seppur giustificata, dei proprietari ad abbassare il prezzo di vendita porta a confermare il dato riguardanti i tempi medi di vendita che si attesta su un valore compreso tra i 6 ed i 9 mesi (periodo compreso tra data di incarico e sottoscrizione del contratto preliminare) Diamo uno sguardo ora ai dati di accesso al credito per l’acquisto di una abitazione. La clientela italiana si indebita sempre più. Le famiglie che hanno dovuto ricorrere all’accensione di un mutuo per comprare casa sono state il 49%, un dato in rialzo rispetto al 2010. Discorso analogo per i cittadini extra UE che nel 70% hanno potuto avere casa solo attraverso il finanziamento di un Istituto di Credito. Va fatto rilevare però che in questo caso, rispetto al 2010 abbiamo una contrazione del -5% crediamo dovuta alla stretta creditizia rilevata nella seconda metà del 2011 che ha portato ad una forte discesa delle erogazioni di mutui al 100% Gli immobili più richiesti? Verrebbe da dire, quelli che ci si può permettere. Si perché con questa forbice ancora elevata tra domanda ed offerta spesso ci si deve orientare su tipologie e soluzioni adatte al portafoglio più che in linea con i desideri. In ogni caso, gli italiani apprezzano sempre di più i trilocali, semicentrali ed in buono stato. Dai risultati dell’indagine Fiaip si rileva come le unità residenziali maggiormente compravendute sono per un 38% trilocali (soggiorno/cottura – 2 camere – servizi) e un 24% bilocali (miniappartamenti). Forte calo della richiesta di monolocali che sono solo il 7% del mercato. L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi in buono stato (40%) seguito dalle abitazioni da ristrutturare (22%). Ques’ultimo dato è in aumento rispetto al 2010. Potrebbe voler dire una maggiore attenzione di imprese edili e cittadini al recupero di immobili già costruiti. Locazioni
Più stabile il mercato degli affitti a Bologna che, vale la pena dirlo, risente ancora della elevata mole di contratti conclusi in nero e quindi fuori da ogni rilevazione. I prezzi delle locazioni residenziali hanno subito una contrazione del -3.65% mentre è più elevata la diminuzione degli immobili commerciali con un -7%. La domanda si mantiene sostenuta tant’è che si registra un +3.97% per il numero di contratti conclusi in campo residenziale. Segno meno invece per il numero di locazioni commerciali con una diminuzione di oltre il 3% I tempi medi per riuscire ad affittare il proprio immobile si mantengono contenuti: quasi il 60% riesce a chiudere il contratto entro i tre mesi dall’incarico all’agenzia. Le tipologie più richieste rimangono il bilocale, nel 38% dei casi ed il trilocale, nel 34% dei casi, spesso ubicati in zone centrali o di prima periferia. Gli inquilini, preferiscono case in buono stato o ristrutturate. I dati evidenziano un rapporto tra domanda ed offerta più dinamico. Le miniori disponibilità economiche di gran parte dei cittadini che cercano casa in affitto a Bologna hanno trovato spazio nei proprietari che, pur di investire a reddito il proprio bene, hanno accettato una contrazione del prezzo richiesto. Dall’altro va considerato che la ridotta disponibilità di un capitale personale accompagnata alla contrazione di erogazione mutui da parte degli Istituti di Credito ha mantenuto elevata la domanda di locazione. Cioè una larga fetta di popolazione deve, giocoforza, orientarsi sulla locazione anche se preferirebbe diventare proprietaria di casa. Per il 2012 pesa una grande incognita sull’andamento del mercato delle locazioni. La reintroduzione dell’ICI sottoforma di IMU potrebbe avere impatti pesanti. Da un lato i proprietari potrebbero riversare sugli inquilini, attraverso un aumento del canone, il maggior carico fiscale che dovrebbero sopportare. Dall’altro non è detto che i locatari siano disponibili ad accogliere tali aumenti. Il tutto potrebbe tradursi in un periodo di stagnazione e di contrazione del numero di contratti d’affitto.